Nieuwbouw Hotel Jansen Amsterdam Bajeskwartier

Historie
De voormalige Bijlmerbajes in Amsterdam, een gevangeniscomplex, wordt herontwikkeld tot het “Bajes Kwarier”, een Eco-vriendelijke mulifuncionele bruisende wijk. De totale ontwikkeling bestaat uit ca. 1350 wooneenheden, een onderwijsinstelling, kunstgalerijen, recreaie, zorginstelling, studentenhuisvesing, winkels en een short stay hotel genaamd: Hotel Jansen ‘not for tourists’. Hotel Jansen wordt gerealiseerd in het ‘Kennis cluster’ van het Bajes Kwarier. In samenwerking met woningcorporaie De Allianie wordt een mulifuncioneel gebouw met 280 studentenwoningen (De Allianie) en een vesiging van Hotel Jansen ‘not for tourists’ (200 kamers) ontwikkeld. Hotel Jansen ‘not for tourists’ ontwikkelt en exploiteert binnen het gebouw daarnaast een commerciële plint met gemengde functies.

Ontwerp
Het gehele gebouw is qua stedenbouwkundige opzet een rechtopstaande schijf waarin inkepingen en uitkragingen zijn opgenomen. Hierdoor ontstaat er een speelse en levendige gevel. Zoals aangegeven bestaat het gehele pand in basis uit Hotel Jansen en studentenwoningen voor de Alliantie. Op de artist impression is in rood de grens aangegeven tussen de twee gebouwdelen. BREEAM is alleen van toepassing op het deel van Hotel Jansen. Het totale programma van Hotel Jansen bestaat uit:

 – 200 studentenhotelkamers;
 – 5 Clubrooms (gezamenlijke woonkeukens);
– Restaurant/brasserie Mama’s;
– Laundry café;
– Ca 200m2 nader in te vullen commerciële ruimte;
– Fietsenstalling voor 200 fietsen
– Stallingsgarage voor 13 auto’s.

BREEAM

(Building Research Establishment’s Environmental Assessment Method) is de leidende en wereldwijd meest gebruikte beoordelingsmethode om duurzaamheidsprestaties van gebouwen te bepalen.

Doelen:

– Het realiseren van duurzame gebouwen met minimale impact op het milieu.
 – Het mogelijk maken gebouwen te onderscheiden naar hun duurzaamheid.
– Het voorzien in een geloofwaardig keurmerk voor duurzame gebouwen.
– Het stimuleren van de vraag naar duurzame gebouwen.

Doelstellingen:

– Voorzien in markterkenning van gebouwen met lage impact op het milieu.
– Ervoor zorgen dat best practices in gebouwen worden opgenomen.
– Het zegen van standaards en het stellen van criteria die uitstijgen boven de wettelijke vereisten, en de markt ertoe uit te dagen innovatieve oplossingen te leveren die de duurzaamheidsprestaties van gebouwen optimaliseren.
– Het vergroten van het bewustzijn van eigenaren, gebruikers, ontwikkelaars en beheerders ten aanzien van de voordelen van gebouwen met een beperkte impact op het milieu.
– Een BREEAM-beoordeling is gebaseerd op erkende prestatiecriteria die worden vergeleken met vastgestelde ijkpunten om specificaties, ontwerp, constructie en toepassing van een gebouw te kunnen evalueren. De gebruikte meningen vertegenwoordigen een breed spectrum aan categorieën en criteria die uiteenlopen van energie tot ecologie. Zij omvangen aspecten die te maken hebben met energie- en waterverbruik, de interne omgeving (gezondheid en welzijn), vervuiling, transport, materialen, afval, ecologie en beheersprocessen.

Breeam Outstanding

Wij streven naar het behalen van het BREEAM Outstanding certificaat (5 sterren) op basis van de richtlijn BRL 2014 v1.0.1 voor zowel de ontwerp- als de opleveringsfase.

De belangrijkste innovatieve en milieuvriendelijke ontwerpmaatregelen van het gebouw:

– Lage temperatuurverwarming en hoogtemp-koeling (WKO).
– Gasloos. – Luchtbehandeling met warmteterugwinning. ( CO2-sturing bij ruimtes met wisselende bezekng, zoals de Clubrooms (gezamenlijke woonkamer/keuken) en Café Jansen).
 – Aanwezigheidsdetectie in verlichting. – Energiezuinige LED verlichting en fluorescent verlichting voorzien van hoogfrequente voorschakelapparatuur.
– Opvang van hemelwater voor minimaal 24 uur in geval van hevige regenval. Vervolgens vindt afwatering van het hemelwater plaats op het naastgelegen oppervlaktewater.
– Enkele gevels worden voorzien van groenvoorzieningen/klimop. Bewatering van deze planten geschiedt met behulp van een irrigatiesysteem die gevoed wordt met regenwater of zelfvoorzienend zijn.
– PV-panelen op gevel en dak
– Toepassing van FSC hout

Kengetallen

Bruto vloeroppervlak in m² (NEN 2580)
ca. 8.000 m2 (ca. 7.000 m2 excl sougerrain)

Globale oppervlakken naar functie en hun afmetingen (NEN 2580)
 – Logiesfunctie incl : BVO 5953m² / GBO 5060m²
– Restaurant/Café Jansen incl. Keuken: BVO 388 m²/ GBO 330 m²
 – Gezamenlijke woonkeukens (Clubrooms) : BVO 213 m² / GBO 181 m²
– Laundry cafe : BVO 65 m² / NVO 55 m²
– Commerciële ruimten: BVO 226 m² / GBO 192 m²
– Techniekruimte : BVO 135 m² / NVO 115 m²
– Opslagruimten/stallingruimte: BVO 818 m² / GBO 695,0 m²

Verkeersruimten in m² (NEN 2580)

 BVO: 1095 m² / GBO: 931 m²

Opslagruimten in m² (NEN 2580)

BVO: 78 m² / GBO 66 m²

Oppervlak van terreinen bedoeld voor gebruik door de (lokale) gemeenschap
Terras: ca 150 m² (het terras en terrein rondom gebouw wordt eigendom van gemeente)

Oppervlak van gebouwen die kunnen worden gebruikt door de (lokale) gemeenschap
De openbare voorzieningen in de plint kunnen gebruikt worden door de (lokale) gemeenschap
– Restaurant/Café Jansen incl. Keuken: BVO 388 m²/ GBO 330 m²
– Gezamenlijke woonkamers (Clubrooms) : BVO 213 m² / GBO 181 m²
– Laundry cafe : BVO 65 m² / NVO 55 m²
– Commerciële ruimten: BVO 226

Verwacht energiegebruik in kWh/m² GBO
Ca. 40 kWh/m² GBO conform EPC-berekening

Verwacht verbruik van fossiele brandstoffen in kWh/m² GBO
Ca. 0,0 kWh/m² GBO (energieneutraal)

Verwacht verbruik van duurzame energiebronnen in kWh/m² GBO
Ca. 40 kWh/m² GBO conform EPC-berekening

Verwacht waterverbruik m3/persoon/dag
Ca. 0,2 m3/persoon/dag

Verwacht % van het waterverbruik dat wordt betrokken via hemelwater of grijs water
Water ten behoeve van irrigatiesysteem gevelbegroeiing. Exacte % niet bekend.

Een lijst van gepionierde/gerealiseerde duurzame maatregelen op sociaal of economisch gebied.
De doelstelling bij de exploitatie van het hotel volgens het concept Hotel Jansen ‘not for tourists’ is, door samen te werken met partners als onder meer House of Hospitality en het Amsterdamse Stedelijk Bureau Social Return, binnen één respectievelijk vijf jaar trede 1 en vervolgens trede 3 van de Prestatieladder Socialer Ondernemen (PSO) worden behaald.

Hotel Jansen is niet voor toeristen. Het is een short-stay concept voor studenten en Young Professionals. Een tijdelijk thuis voor jonge talenten van over de hele wereld. Hotel Jansen heeft naast de hotelkamers ook diverse gezamenlijke “woonkeukens”. In deze woonkeukens kunnen studenten elkaar ontmoeten en samen koken en eten. Op deze manier is erg makkelijk om andere mensen te leren en vriendschappen te sluiten. Door vrienden te maken ga je eerder er samen op uit om het Bajeskwartier en de stad te verkennen. Wat eten of drinken in de horecagelegenheden op het Bajeskwar>er of culturele activiteiten in het design cluster. Dit vergroot de levendigheid van de nieuwe wijk en de sociale interactie.

Daarnaast zal Hotel Jansen ook mensen uit de gehele nieuwe wijk naar zich toetrekken. In de plint van Hotel Jansen komt een huiskamer voor de buurt, genaamd: “Café Jansen”. Hier is iedereen welkom voor een ontbijtje, goede koffie, lunch en diner.

 Daarbij willen we dat onze gasten een unieke ervaring in ons hotel beleven en duurzaamheid speelt daar ook een belangrijk rol. De menukaart van ons restaurant zal voorkeur geven aan biologische, verantwoorde en lokale producten. Ook streven wij ernaar om leveranciers te selecteren mede op basis van hun duurzame karakter.

Tevens is voor de mensen uit de buurt de mogelijkheid om een deel van Café Jansen af te huren om bijvoorbeeld een verjaardag te vieren. Direct naast Hotel Jansen komt een groen park dat vooral bij mooi weer veel bewoners van Bajes Kwartier zal aantrekken om te genieten van het groen en om eventueel hun kinderen daar te laten spelen. Direct aan het park komt het terras van Café Jansen. Een perfecte ontmoetingsplek voor iedereen om wat te drinken, socializen, heerlijk te genieten van de zon en het fantastisch uitzicht over het water, of vanaf het terras je spelende kinderen in de gaten te houden.

Tevens komt in de plint van Hotel Jansen een Laundromat genaamd “Laundry Café” voor zowel studenten van Hotel Jansen als voor de bewoners van het naastgelegen Studenten woningen. Maar ook de overige bewoners van Bajes Kwartier kunnen hier gebruik van maken. Zo is Hotel Jansen een bruisende hub van activiteit, op alle uren van de dag.

Ambities, planvorming

Het is de ambitie van de opdrachtgever om het BREEAM certificaat Outstanding te behalen voor de ontwerpfase en de uitvoeringsfase. De hoge duurzaamheidsambitie garandeert een meerwaarde voor de hoteleigenaar en de hotelgasten. Om deze ambitie te verwezenlijken en de voortgang te monitoren vindt er frequent overleg plaats met het ontwerpteam, de opdrachtgever en de BREEAM expert.

Technische oplossingen

Energieopwekking
Broninstallatie:
– Verwarming d.m.v. warmtepomptechniek, 40-45 graden
– Koeling d.m.v. bodem en warmtepomptechniek, 12-18 graden

 Luchtbehandeling:
– Hotelkamers: Met HR tegenstroomwarmtewisselaar, aluminium

Verwarming/koeling:
– Hotelkamers: Ventilatie en vloerverwarming/koeling voor koeling en verwarming per kamer te bedienen.
De verlichting wordt uitgevoerd met energiezuinige lampen, met zoveel mogelijk LED-verlichting. Alle fluorescent verlichting is voorzien van hoogfrequente voorschakelapparatuur.

Proces, organisatie

De verantwoordelijkheden op het gebied van BREEAM worden gedeeld door de opdrachtgever, de architect, de hoofdaannemer, de hoofdinstallateur en de BREEAM expert. De opdrachtgever hees een bepaalde ambitie uitgesproken op het gebied van duurzaamheid en hees dit uitgedrukt in een beoogde BREEAM score. De architect, hoofdaannemer en de hoofdinstallateur conformeren zich tijdens ontwerp- en bouwproces aan deze BREEAM score. Zij dienen dit aan te tonen met bijvoorbeeld berekeningen, certificaten met materiaalspecificaties en andere kwalitatieve en kwantitatieve bewijzen. De BREEAM expert functioneert als adviseur tijdens het gehele proces is verantwoordelijk voor de controle van de geleverde bewijzen conform de BREEAM richtlijn.

Kosten/baten

De kosten welke komen kijken bij het uitwerken van de BREEAM-vereisten zijn hoog. Diverse partijen moeten worden ingeschakeld voor het opstellen van documenten waarmee wordt onderzocht of aangetoond dat bepaalde eisen worden gehaald. Ook technische oplossingen t.b.v. BREEAM kosten soms meer dan de gangbare oplossingen.

De investering in deze kosten zijn te verantwoorden, omdat we van mening zijn dat een goed doordacht en energiezuinig gebouw op de langere termijn goedkoper is in beheer en onderhoud, en dat deze een prettigere plek oplevert voor de medewerkers en gasten. Dit laat zich niet in euro’s uitdrukken maar is wel één van de belangrijkste voordelen.

Tips voor volgend project

Voor een soepel proces is het aan te raden de verantwoordelijkheid voor BREEAM te delen. Alle partijen, van opdrachtgever tot onderaannemer en eindgebruiker, hebben met BREEAM te maken en moeten informatie aanleveren of meedenken. Daarnaast is het ook van belang vroeg te beginnen en regulier met alle betrokken partijen de huidige status door te nemen.